物业管理满意度低的根源是维权难

物业管理满意度低的根源是维权难

11月5日,中国消费者协会发布了一份关于全国36个城市148个住宅小区的房产调查报告。其中,物业服务综合满意度得分仅为62.59分,处于及格水平。 其中,“清洁服务”处于失败水平,得分为57.34分。 订单管理和客户服务管理得分也相对较低,分别为59.35分和54.47分,原因是宠物饲养无序、停车无序、出入控制失败、客户服务无所作为等问题,这些问题也处于失败水平。

在公众印象中,住宅物业服务普遍不尽如人意,业主与物业之间的矛盾层出不穷,这早已司空见惯。 被调查的住宅物业服务总体满意度处于及格水平,得分确实不低。

中国消费者协会这次指出的问题主要是前期房地产垄断、居民区公共收入去向不明、居民区不安全、安全设施受损等。 分析问题的原因,我们可以发现其中一个主要原因是物业太强,甚至“反顾客导向”;二是相关制度政策滞后或需要改进。

由于前期物业管理的垄断性,无论物业与开发商合谋还是开发商指定物业企业的委托权,都存在业主权利不到位时运营商执行政策空的问题。

相关法律法规赋予开发商在前期“绝对指定”物业管理公司的权利。当然,房地产公司必须讨好开发商,两个公司不能不勾结。 许多开发商都有自己的物业公司,然后“指定自己”或“老子指定自己的儿子” 如果改变模式,在政府部门的主持或监督下,对前期物业进行公开招标,并建立包括业主参与的评估机制,来决定前期物业企业是否会留下来,这可能是避免垄断或利益合谋的一种方式。

在早期选择和使用房产非常重要。一旦它被安置,它的主人在将来要改变它就不容易了。 因此,成立工业委员会和召开业主大会并不容易,更难组织投票决定重大事项。 这对房地产公司和开发商不利

理论上,物业和业主之间是有契约关系的,但事实上,无论契约是设定还是履行,开发商和物业都占据着一定的主导地位。 即使合同条款明确规定,业主仍难以有效限制财产,维护其合法权益。

业主不喜欢的物业公司不离开的最大问题是法律诉讼的门槛很高。召集一半以上的业主投票并不容易。 如果你去法院,你需要成为一个法人。行业委员会可以具有法人资格,但行业委员会的设立仍需要半数以上的业主投票。

所有的问题都可以归结为一句话:松散的所有者会导致糟糕的合同和维护权利的困难。

中国消费者协会的调查发现,居民区使用共同收入、物业管理费和维修资金较为普遍,账户管理混乱并不少见。 另一方面,依靠企业自律来解决利益问题是不现实的。 在社区公共利益和物业管理费的使用等问题上经常发生冲突,主要是因为一个业主难以履行合同,导致另一个业主的强势。 物业公司很容易将拖欠物业费用的业主告上法庭,但如果业主要起诉工作不佳的物业公司,他们便会面对诉讼主体的问题。

成立行业委员会不完全是业主的事。相关部门和社区组织不仅要支持,还要主动领导、协调和组织动员。 否则,业主很难自发组织业主委员会和召开业主大会,可能会出现混乱甚至“派系斗争”。

近年来,媒体不时报道业主自治的成功案例,成功的先决条件是一些业主能够捍卫公共福利和奉献精神。第二,相关部门的支持是不可或缺的。 街道办事处、建设行政主管部门和物业行政主管部门的职能在许多情况下不仅重要,而且不可或缺。

住宅小区管理是社会公共管理的一部分,它不仅具有业主与物业之间的法律契约关系,还需要政府和社区组织的公共管理和服务。 然而,社会和谐与否,冲突和纠纷能否通过正常渠道依法解决,在一定程度上也是对公共管理水平的考验。 换句话说,由于业主的民事主体形式,居住区的许多矛盾和纠纷都是非典型的民事问题。因此,不能要求双方每次都出庭。 和谐社区和业主与物业之间合同的有效履行离不开目前相关部门的积极协调和有效监督。

马涤明

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